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    房屋登记的有关知识相关知识

    类别:相关知识 日期:2014-10-16 17:43:34 人气: 来源:

      房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记应当遵循下列原则:1、房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理;2、房屋登记依申请而启动;3、房屋登记应遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权主体一致的原则;4、未办理房屋所有权初始登记的,不得办理房屋的其他登记;因处分房地产而登记的,被处分的房地产应已登记。

      一、房屋登记簿与房屋权属证书

      《物权法》“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”,因此,房屋登记簿是房屋归属和内容的根据,房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向人发放房屋权属证书。房屋权属证书是人享有房屋的证明,其上记载的事项,应当与房屋登记簿一致;记载不一致的,除有证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

      二、更正登记与登记

      人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的,可以申请更正登记。利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误,而房屋登记簿上记载的人不同意更正的,利害关系人可以申请登记。房屋登记机构予以登记的,申请人在登记之日起十五日内不起诉,登记失效。登记不当,造成人损害的,人可以向申请人请求损害赔偿。

      三、物权效力与合同效力

      《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力!钡谑奶酰骸安欢锶ǖ纳枇、变更、转让和消灭,依照法律应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力!

      由此可见,合同是当事人之间的一种合意,属于债权法律关系的范畴,并不必然与物权的变动联系在一起,不能认为合同生效就自然而然发生不动产物权的变动。不动产物权的变动,依照法律应当登记的,必须进行不动产物权的变动登记,将有关事项记载于登记簿才能生效。简言之,不动产物权的变动,需在合同依法成立生效的基础上加上登记才能发生效力。如房屋买卖交易时,签订了买卖合同,合同即生效,若没有办理房屋登记手续,房屋所有权则不发生转移。买卖双方基于合同才享有的义务虽受法律,但房屋的变动欲发生效力应当由双方共同申请房屋登记,将内容记载于房屋登记簿,才可以真正保障双方权益。

      四、预告登记

      《物权法》:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记”,“预告登记后,未经预告登记的人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。因此,欲购买尚未通过竣工验收的房屋,不管一次性付款,还是准备贷款,为保障将来实现物权,可以申请预告登记,从而防止开发商把已出售的房屋再次出售或者抵押。

      五、法律责任

      申请人应当对申请登记材料的真实性、性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记,给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任。非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明,或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的,由房屋登记机构予以收缴;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      知识问答

      问:孩子不满18周岁,房屋人可以登记为孩子的姓名吗?

      答:可以。未成年人的房地产应由其监护人代为申请登记。当监护人代为申请时,应提交本人和未成年人的身份证明、监护关系证明。

      问:申请人提供虚假、错误材料申请登记,需要承担责任吗?

      答:申请人应当对申请登记材料的真实性、性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记,给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任。

      问:婚后购买的房产应如何申请登记?

      答:根据《婚姻法》第十九条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式” 以及《房屋登记办法》第十“共有房屋,应当由共有人共同申请登记!钡,婚后购买的房产应由夫妻双方提交身份证、结婚证共同申请登记,以保障自己的。

      问:购买的开发单位的商品房,什么时候可以办理房权证?

      答:根据《房地产登记技术规程》“未办理房屋所有权初始登记的,不得办理房屋的其他登记;因处分房地产而登记的,被处分的房地产应已登记”的,开发公司申请办理商品房的所有权初始登记后,购房人才能申请房屋所有权转移登记,领取房屋所有权证书。 (房管局 于斐菲供稿)

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